Checklist immobiliare per la Svizzera: cosa verificare sulla posizione prima di comprare o affittare

Una visita Le mostra l'immobile in un solo pomeriggio. Non mostra il sole d'inverno, il treno notturno, il primo autobus delle 6 né la zona di pericolo sul pendio sopra. Questa checklist La accompagna attraverso la posizione in sei ambiti: cosa consulta da casa, cosa verifica sul posto e cosa si fa confermare prima di firmare.

• 6Ambitidal sole ai pericoli naturali
• 29Punti da verificarecon valori di riferimento
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Come usare questa checklist

Ogni punto è contrassegnato dal momento in cui si adatta meglio: «A casa» per ciò che chiarisce in anticipo con mappe e dati, «Sul posto» per ciò che mostra solo la visita, «Prima di firmare» per le domande e i documenti da chiedere a venditore, amministrazione o Comune. I numeri tra parentesi, ad esempio (1.4–1.6), rimandano ai grafici e alle mappe corrispondenti del rapporto suntag.ch per il Suo indirizzo. Può comunque verificare ogni punto da solo con le fonti ufficiali indicate sotto ogni ambito.

Informazione generale, non una consulenza e senza garanzia. Legga la nota in fondo a questa pagina.

A casa Sul posto Prima di firmare

1. Sole e luce naturale

Quanto sole riceve davvero un'abitazione dipende dai monti, dalle colline e dagli edifici all'orizzonte, e cambia con la stagione. L'inverno è di solito la prova migliore per una posizione rispetto all'estate.

• A casa Consulti il percorso del sole per l'indirizzo e annoti in quali mesi e a che ora il rilievo circostante nasconde il sole. (1.4–1.6)
• A casa Verifichi il sole invernale: la norma europea sulla luce naturale EN 17037 raccomanda almeno 1,5 ore di sole diretto in un soggiorno principale in un giorno tra il 1° febbraio e il 21 marzo (3 ore sono un livello medio, 4 ore un livello alto). (1.9–1.13)
• A casa Se l'abitazione è in una valle o su un versante nord, confronti dicembre e gennaio con giugno. Dicembre e gennaio sono spesso decisivi per il comfort, giugno raramente è il problema. (1.9–1.13)
• Sul posto Guardi sul posto quali locali, quale balcone e quale giardino riceverebbero sole in inverno. Alberi ed edifici vicini non sono nel modello del terreno: li valuti Lei stesso.
• A casa Pensa a un impianto solare? Circa 1000-1500 kWh per m² e anno sono tipici per un tetto svizzero ben orientato. Una facciata verticale riceve meno in estate, ma proporzionalmente di più in inverno. (1.16–1.17)

Perché è importante. Due abitazioni allo stesso prezzo possono differire di un'ora di luce a ciascuna estremità di una giornata invernale. Le valli alpine profonde come Lauterbrunnen perdono il sole per lunghi periodi, mentre i versanti a sud del Vallese o del Ticino spesso lo mantengono.

Fonti: bfe.admin.ch – energia solare, con mappe del potenziale solare di tetti e facciate  ·  meteoschweiz.admin.ch – valori normali climatici, insolazione e temperatura  ·  map.geo.admin.ch – i livelli cartografici con legende

Nel rapporto suntag.ch: 1.1–1.19  → Verificare i dati per il mio indirizzo

2. Rumore: strada, ferrovia, aereo

Il rumore è difficile da cambiare dopo l'acquisto. Una visita tranquilla di domenica non dice nulla sull'ora di punta del lunedì né sul treno merci della notte.

• A casa Verifichi il rumore stradale e ferroviario di giorno e di notte e confronti le due mappe. La mappa notturna spesso cambia il quadro, soprattutto lungo le linee ferroviarie con traffico merci. (2.1–2.4)
• A casa Confronti con i valori di riferimento per l'abitare (ordinanza contro l'inquinamento fonico, grado di sensibilità II): valori di pianificazione di 55 dB(A) di giorno e 45 dB(A) di notte, valori limite d'immissione di 60 e 50 dB(A) per strada e ferrovia, valori d'allarme di 70 e 65 dB(A). La valutazione ufficiale spetta alle autorità per l'edificio interessato. (2.1–2.4)
• A casa Consulti le due mappe del rumore aereo. La prima copre otto aerodromi civili (Zurigo, Ginevra, Basilea-Mulhouse, Berna-Belp, Lugano-Agno, San Gallo-Altenrhein, Samedan, Saanen), la seconda una trentina di aerodromi minori. Eliporti e aerodromi militari non sono rappresentati; una mappa vuota significa solo che nessuno degli aerodromi coperti raggiunge l'indirizzo. (2.5–2.6)
• Sul posto Ascolti in momenti diversi: ora di punta del mattino, sera e, se possibile, di notte, a finestre aperte e chiuse. Noti quali locali danno sulla strada o sulla ferrovia. Per orientarsi: circa 40 dB corrispondono a una camera silenziosa, 60 dB a una conversazione normale, 70 dB a una strada molto trafficata; ogni 10 dB in più sembrano circa il doppio.
• Prima di firmare Chieda quale protezione dal rumore esiste: tipo di finestre e posizione delle camere. Le mappe mostrano la situazione all'aperto, pianta e facciata possono migliorarla all'interno. Come indicazione di massima, l'OMS raccomanda di restare sotto circa 53 dB (strada) e 54 dB (ferrovia) come media sulle 24 ore, e sotto 45 dB (strada) e 44 dB (ferrovia) di notte; per gli aerei 45 e 40 dB.

Perché è importante. I treni merci notturni contano lungo l'asse del Gottardo, gli aerei nei pressi di Zurigo-Kloten o di Ginevra, le strade principali in gran parte dell'Altopiano.

Fonti: bafu.admin.ch – mappe del rumore, valori limite e metodi di misurazione  ·  bazl.admin.ch – il catasto del rumore degli aerodromi civili  ·  who.int – «Environmental Noise Guidelines for the European Region» (2018)

Nel rapporto suntag.ch: 2.1–2.6  → Verificare i dati per il mio indirizzo

3. Accessibilità: spostamenti, mobile e fibra

Come va al lavoro e come è online determina la vita quotidiana. Né l'uno né l'altro emergono durante una visita.

• A casa Verifichi il tempo di percorrenza in auto e con i mezzi pubblici verso i sei grandi centri (Basilea, Berna, Ginevra, Losanna, Lugano, Zurigo). La fascia di colore nel Suo punto vale per quel luogo, non per la media della regione. (3.1–3.2)
• A casa Verifichi la classe di qualità del servizio da A a D. A significa un servizio molto frequente nelle vicinanze, D un servizio di base, per esempio un autobus all'ora. Una fermata da sola dice poco; in classe A o B spesso non serve l'auto per la vita quotidiana. (3.3–3.4)
• Sul posto Provi Lei stesso il tragitto agli orari abituali (orario su sbb.ch) e vada a piedi fino alla fermata più vicina.
• A casa Verifichi il mobile: le mappe mostrano quanti operatori coprono il punto all'aperto. La ricezione all'interno è di solito più debole, soprattutto negli edifici vecchi e nelle valli di montagna. La provi durante la visita con il Suo telefono. (3.5–3.6)
• Prima di firmare Si informi sulla fibra a livello di edificio e cerchi «disponibile». Il cavo coassiale offre buone velocità, ma la fibra (1 Gbit/s e oltre) è lo standard a lungo termine. Si faccia confermare quale allacciamento esiste davvero nell'edificio. (3.7–3.8)

Perché è importante. Questi punti decidono se un'abitazione va bene per gli spostamenti, la vita familiare e il lavoro da casa. Un villaggio in una valle laterale dei Grigioni può essere bellissimo e comunque mal collegato, mentre un quartiere cittadino di solito combina la classe A con la fibra.

Fonti: are.admin.ch – come sono definite le classi di qualità del servizio  ·  bakom.admin.ch – mappe di copertura per mobile e banda larga  ·  sbb.ch – orari, per provare il tragitto ai Suoi orari

Nel rapporto suntag.ch: 3.1–3.8  → Verificare i dati per il mio indirizzo

4. Antenne, linee ad alta tensione e centrali nucleari

Antenne, tralicci e linee si trascurano facilmente durante una visita. Le mappe mostrano solo ubicazioni, non l'intensità dei campi, e non dicono nulla sugli effetti sulla salute.

• A casa Individui il palo di telefonia mobile, il trasmettitore radio o TV e la linea ad alta tensione (da 36 kV) più vicini. Annoti distanza e direzione e se li avrebbe di fronte dalla camera o dalla terrazza. L'intensità del campo diminuisce rapidamente con la distanza, ma altezza e direzione contano. (4.1–4.3)
• Sul posto Osservi con attenzione i dintorni: tralicci, antenne e sottostazioni possono sfuggire facilmente durante una visita.
• Prima di firmare Se è sensibile ai campi elettromagnetici (elettrosmog), chieda all'ufficio ambiente del Suo cantone la scheda dei dati sul sito delle antenne vicine (indica l'intensità di campo calcolata presso gli edifici vicini) oppure faccia eseguire una misurazione. Il diritto svizzero fissa, nei luoghi a utilizzazione sensibile come abitazioni e scuole, valori limite dell'impianto da 4 a 6 V/m per le stazioni base di telefonia mobile e di 1 µT per le linee ad alta tensione. Sono nettamente inferiori ai limiti generali e vengono verificati alla costruzione o alla modifica di un impianto. (4.1–4.3)
• A casa Verifichi se l'indirizzo si trova in una zona di pianificazione d'emergenza attorno a una centrale nucleare. La zona 1 si estende per circa 3-5 km attorno a una centrale e la zona 2 per circa 20 km; al loro interno le autorità pianificano misure di protezione. Le zone mostrano dove vale la pianificazione d'emergenza, non una valutazione del rischio. Nessun colore sulla mappa significa che l'indirizzo è fuori dalle zone rappresentate. (4.4)
• A casa Linee e sottostazioni mostrano dove la rete si concentra e dove nuove infrastrutture sono probabili. Ne tenga conto per il futuro dei dintorni. (4.3)

Perché è importante. L'Altopiano ospita le linee principali e zone di pianificazione d'emergenza nucleare valgono attorno a Gösgen, Beznau e Leibstadt; indirizzi nei dintorni di Olten, Aarau o Baden possono quindi trovarsi in una zona. Per domande sull'esposizione si rivolga all'ufficio ambiente del Suo cantone.

Fonti: bafu.admin.ch – elettrosmog, valori limite e misurazioni  ·  bakom.admin.ch – il registro delle antenne mobili  ·  ensi.ch – sicurezza nucleare e zone di pianificazione d'emergenza

Nel rapporto suntag.ch: 4.1–4.4  → Verificare i dati per il mio indirizzo

5. Zone edificabili e dintorni

Che una vista o una strada tranquilla durino dipende in parte dalle zone circostanti. Un campo accanto a una zona residenziale tra dieci anni può avere un aspetto molto diverso.

• A casa Trovi la zona edificabile della Sua particella e di quelle vicine (zone residenziali, miste, commerciali, industriali, agricole). Le zone consentono usi e livelli di rumore molto diversi; il terreno agricolo di norma non è edificabile. (5.1)
• A casa Faccia attenzione ai terreni non edificati all'interno di una zona residenziale nelle vicinanze. In linea di principio possono essere edificati; se e come lo decide il Comune. (5.1)
• Prima di firmare Chieda al Comune il piano delle zone e il regolamento edilizio. La carta delle zone non mostra le altezze degli edifici né la densità; le stabilisce il regolamento del Comune.
• A casa Verifichi la densità di popolazione: la media svizzera è di circa 2 abitanti per ettaro (215 per km²). Le strade di periferia raggiungono circa 20-50, i quartieri urbani densi ben oltre 100, i villaggi alpini restano sotto 5. Corrisponde a quello che si aspetta? (5.2)

Perché è importante. Le zone indicano che cosa il piano delle zone consente in linea di principio nei dintorni. Dettagli come i limiti di altezza, e se un progetto viene effettivamente autorizzato, li decide il Comune.

Fonti: are.admin.ch – pianificazione del territorio e zone edificabili armonizzate  ·  bfs.admin.ch – statistica della popolazione  ·  Il Suo Comune – regolamento edilizio e piano delle zone

Nel rapporto suntag.ch: 5.1–5.2  → Verificare i dati per il mio indirizzo

6. Pericoli naturali

I pericoli naturali fanno parte della proprietà in un paese di montagna. Le mappe di panoramica mostrano dove fare domande; solo le carte dei pericoli del Comune o del Cantone danno indicazioni a livello di particella.

• A casa Verifichi la zona sismica: la norma SIA 261 distingue zone da 1 a 3b. L'accelerazione del suolo di progetto sale da 0,6 m/s² nella zona più bassa a 1,6 m/s² nella zona 3b. Le zone più alte, soprattutto Vallese e regione di Basilea, richiedono un dimensionamento strutturale più robusto. Per gli edifici più vecchi chieda che cosa si sa del dimensionamento. (6.1)
• A casa Verifichi il potenziale di radon. Un livello di riferimento di 300 Bq/m³ vale per i locali in cui ci si trattiene regolarmente; se superato, l'ordinanza sulla radioprotezione prevede misure di risanamento. La mappa mostra solo il potenziale geologico, il valore reale lo dà solo una misurazione nell'edificio. (6.2)
• Prima di firmare Chieda se esiste una misurazione del radon per l'edificio, oppure ne faccia eseguire una.
• A casa Consulti valanghe, caduta massi e frane sulle mappe di panoramica. Guardi anche il pendio sopra il Suo punto: oltre i 30° (circa il 58 %) possono verificarsi cadute di massi e frane superficiali. (6.3–6.6)
• Prima di firmare Chieda al Comune o al Cantone la carta dei pericoli a livello di particella. Usa zone rosse (divieto di costruire), blu (costruire con condizioni) e gialle (sensibilizzazione).

Perché è importante. Il Vallese e la regione di Basilea sono tra le zone più esposte ai terremoti, Giura, Ticino e Grigioni mostrano in generale un potenziale di radon più elevato, e valanghe e caduta massi contano in tutto l'arco alpino.

Fonti: naturgefahren.ch – il portale nazionale dei pericoli naturali  ·  slf.ch – valanghe e neve  ·  seismo.ethz.ch – il Servizio sismologico svizzero  ·  ch-radon.ch – radon, mappe e misurazione

Nel rapporto suntag.ch: 6.1–6.6  → Verificare i dati per il mio indirizzo

Documenti e risposte da chiedere

• Piano delle zone e regolamento edilizio del Comune (altezze, densità, modifiche previste nelle vicinanze).
• Carta dei pericoli a livello di particella del Comune o del Cantone (zone rosse, blu e gialle).
• Scheda dei dati sul sito delle antenne di telefonia mobile vicine, presso l'ufficio ambiente del Cantone.
• Misurazione del radon per l'edificio, se esiste, altrimenti farne eseguire una.
• Informazioni sulla protezione dal rumore: tipo di finestre e se le camere sono sul lato tranquillo.
• L'allacciamento internet realmente disponibile (fibra o cavo) e il fornitore.

Valori di riferimento in sintesi

Sole diretto invernale nel soggiorno principale	almeno 1,5 ore in un giorno tra il 1° febbraio e il 21 marzo (EN 17037; 3 ore medio, 4 ore alto)
Rumore, abitare (grado di sensibilità II)	valori di pianificazione 55 dB(A) di giorno e 45 di notte; valori limite d'immissione 60 e 50 (strada, ferrovia); valori d'allarme 70 e 65
Rumore, indicazione dell'OMS	strada sotto circa 53 dB (24 ore) e 45 dB di notte; ferrovia 54 e 44 dB; aerei 45 e 40 dB
Stazioni base mobili / linee ad alta tensione	valori limite dell'impianto da 4 a 6 V/m, rispettivamente 1 µT, nei luoghi a utilizzazione sensibile
Radon nei locali di soggiorno	livello di riferimento 300 Bq/m³
Pendii ripidi	oltre i 30° (circa il 58 %) possono verificarsi cadute di massi e frane superficiali
Zone d'emergenza attorno alle centrali nucleari	zona 1 circa 3-5 km, zona 2 circa 20 km
Densità di popolazione	media svizzera circa 2 per ettaro; periferia 20-50; quartieri urbani densi oltre 100; villaggi alpini sotto 5

Ripresi a titolo indicativo dalle norme, ordinanze e raccomandazioni citate; valori e regole possono cambiare. Consulti sempre il testo ufficiale in vigore.

Nota: Informazione generale basata su dati di terzi; non costituisce consulenza legale, edilizia, sanitaria, fiscale o finanziaria. Nessuna garanzia circa l'esattezza, la completezza, l'attualità o l'idoneità per una decisione particolare. Questa checklist non sostituisce né una visita né un controllo o una consulenza da parte di un professionista. I valori di riferimento e le cifre sono ripresi a titolo indicativo dalle norme, ordinanze e raccomandazioni citate e possono cambiare; fanno fede il testo ufficiale in vigore e la valutazione dell'autorità competente. Aver spuntato tutti i punti non dice nulla sull'idoneità di un immobile. Le decisioni le prende Lei, sotto la Sua responsabilità. Si applicano i Termini di servizio di suntag.ch klg.