Checklist immobilière pour la Suisse : ce qu'il faut vérifier sur l'emplacement avant d'acheter ou de louer

Une visite vous montre le bien un seul après-midi. Elle ne montre ni le soleil d'hiver, ni le train de nuit, ni le premier bus de 6 h, ni la zone de danger sur la pente au-dessus. Cette checklist vous guide à travers l'emplacement en six domaines : ce que vous consultez depuis chez vous, ce que vous contrôlez sur place et ce que vous faites confirmer avant de signer.

6Domainesdu soleil aux dangers naturels
29Points de contrôleavec valeurs de référence
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Comment utiliser cette checklist

Chaque point est marqué du moment qui lui convient le mieux : « À la maison » pour ce que vous clarifiez à l'avance avec des cartes et des données, « Sur place » pour ce que seule la visite montre, « Avant de signer » pour les questions et documents à demander au vendeur, à la gérance ou à la commune. Les numéros entre parenthèses, par exemple (1.4–1.6), renvoient aux graphiques et cartes correspondants du rapport suntag.ch pour votre adresse. Vous pouvez aussi vérifier chaque point vous-même avec les sources officielles indiquées sous chaque domaine.

Information générale, pas un conseil et sans garantie. Veuillez lire la remarque en bas de cette page.

À la maison Sur place Avant de signer

Vérifier les données pour mon adresse

Le rapport suntag.ch évalue les données de cette checklist pour votre adresse : rapport Standard CHF 15, prêt en quelques secondes.

1. Soleil et lumière du jour

La quantité de soleil que reçoit un logement dépend des montagnes, des collines et des bâtiments à l'horizon, et elle change avec les saisons. L'hiver est en général un meilleur test pour un emplacement que l'été.

À la maison Consultez la trajectoire du soleil pour l'adresse du bien et notez les mois et les heures où le relief environnant masque le soleil. (1.4–1.6)
À la maison Vérifiez le soleil d'hiver : la norme européenne de lumière du jour EN 17037 recommande au moins 1,5 heure de soleil direct dans une pièce de vie principale un jour entre le 1er février et le 21 mars (3 heures correspondent à un niveau moyen, 4 heures à un niveau élevé). (1.9–1.13)
À la maison Si le logement est dans une vallée ou sur un versant nord, comparez décembre et janvier à juin. Décembre et janvier sont souvent déterminants pour le confort, juin est rarement le problème. (1.9–1.13)
Sur place Regardez sur place quelles pièces, quel balcon et quel jardin recevraient du soleil en hiver. Les arbres et les bâtiments voisins ne figurent pas dans le modèle de terrain : jugez-les vous-même.
À la maison Vous envisagez une installation solaire ? Environ 1000 à 1500 kWh par m² et par an sont typiques pour un toit suisse bien orienté. Une façade verticale reçoit moins en été mais proportionnellement plus en hiver. (1.16–1.17)

Pourquoi c'est important. Deux logements au même prix peuvent différer d'une heure de lumière du jour à chaque extrémité d'une journée d'hiver. Les vallées alpines profondes comme Lauterbrunnen perdent le soleil pour de longues périodes, tandis que les versants sud du Valais ou du Tessin le gardent souvent.

Sources: bfe.admin.ch – énergie solaire, avec des cartes du potentiel solaire des toits et des façades · meteoschweiz.admin.ch – normes climatiques, ensoleillement et température · map.geo.admin.ch – les couches cartographiques avec légendes

Dans le rapport suntag.ch: 1.1–1.19 → Vérifier les données pour mon adresse

2. Bruit : route, rail, avion

Le bruit est difficile à changer après un achat. Une visite calme un dimanche ne dit rien de l'heure de pointe du lundi ni du train de marchandises de la nuit.

À la maison Vérifiez le bruit routier et ferroviaire de jour et de nuit et comparez les deux cartes. La carte de nuit change souvent l'image, surtout le long des lignes de chemin de fer où circulent des trains de marchandises. (2.1–2.4)
À la maison Comparez avec les valeurs de référence pour l'habitat (ordonnance sur la protection contre le bruit, degré de sensibilité II) : valeurs de planification de 55 dB(A) le jour et 45 dB(A) la nuit, valeurs limites d'immission de 60 et 50 dB(A) pour la route et le rail, valeurs d'alarme de 70 et 65 dB(A). L'évaluation officielle est faite par les autorités pour le bâtiment concerné. (2.1–2.4)
À la maison Consultez les deux cartes du bruit aérien. La première couvre huit aérodromes civils (Zurich, Genève, Bâle-Mulhouse, Berne-Belp, Lugano-Agno, Saint-Gall-Altenrhein, Samedan, Saanen), la seconde une trentaine de petits aérodromes. Les héliports et les aérodromes militaires n'y figurent pas ; une carte vide signifie seulement qu'aucun des aérodromes couverts n'atteint l'adresse. (2.5–2.6)
Sur place Écoutez à différents moments : heure de pointe du matin, soir et si possible la nuit, fenêtres ouvertes et fermées. Notez quelles pièces donnent sur la route ou la voie ferrée. Pour s'orienter : environ 40 dB correspondent à une chambre calme, 60 dB à une conversation normale, 70 dB à une rue très fréquentée ; toute hausse de 10 dB donne l'impression d'un volume environ deux fois plus élevé.
Avant de signer Demandez quelle protection contre le bruit existe : type de fenêtres et position des chambres. Les cartes montrent la situation à l'extérieur, le plan et la façade peuvent l'améliorer à l'intérieur. À titre indicatif, l'OMS recommande de rester sous environ 53 dB (route) et 54 dB (rail) en moyenne sur 24 heures, et sous 45 dB (route) et 44 dB (rail) la nuit ; pour les avions 45 et 40 dB.

Pourquoi c'est important. Les trains de marchandises de nuit comptent le long de l'axe du Gothard, les avions près de Zurich-Kloten ou de Genève, les routes principales sur une grande partie du Plateau.

Sources: bafu.admin.ch – cartes de bruit, valeurs limites et méthodes de mesure · bazl.admin.ch – le cadastre du bruit des aérodromes civils · who.int – « Environmental Noise Guidelines for the European Region » (2018)

Dans le rapport suntag.ch: 2.1–2.6 → Vérifier les données pour mon adresse

3. Accessibilité : trajets, mobile et fibre

La façon dont vous allez travailler et dont vous êtes en ligne détermine le quotidien. Ni l'un ni l'autre n'est abordé lors d'une visite.

À la maison Vérifiez le temps de trajet en voiture et en transports publics vers les six grands centres (Bâle, Berne, Genève, Lausanne, Lugano, Zurich). La bande de couleur à votre point vaut pour cet endroit, pas pour la moyenne de la région. (3.1–3.2)
À la maison Vérifiez la classe de qualité de desserte de A à D. A signifie une desserte très fréquente à proximité, D une desserte de base, par exemple un bus par heure. Un arrêt seul dit peu de chose ; en classe A ou B, une voiture n'est souvent pas nécessaire au quotidien. (3.3–3.4)
Sur place Testez vous-même le trajet à vos heures habituelles (horaires sur sbb.ch) et allez à pied jusqu'à l'arrêt le plus proche.
À la maison Vérifiez le mobile : les cartes montrent combien d'opérateurs couvrent le point à l'extérieur. La réception à l'intérieur est en général plus faible, surtout dans les bâtiments anciens et les vallées de montagne. Testez-la pendant la visite avec votre propre téléphone. (3.5–3.6)
Avant de signer Renseignez-vous sur la fibre au niveau du bâtiment et cherchez « disponible ». Le câble coaxial offre de bons débits, mais la fibre (1 Gbit/s et plus) est le standard à long terme. Faites-vous confirmer quel raccordement existe réellement dans le bâtiment. (3.7–3.8)

Pourquoi c'est important. Ces points décident si un logement convient pour les trajets, la vie de famille et le télétravail. Un hameau d'une vallée latérale des Grisons peut être magnifique et pourtant mal desservi, alors qu'un quartier de ville combine en général la classe A et la fibre.

Sources: are.admin.ch – comment sont définies les classes de qualité de desserte · bakom.admin.ch – cartes de couverture du mobile et du haut débit · sbb.ch – horaires, pour tester le trajet à vos heures

Dans le rapport suntag.ch: 3.1–3.8 → Vérifier les données pour mon adresse

4. Antennes, lignes à haute tension et centrales nucléaires

On oublie facilement les mâts et les lignes lors d'une visite. Les cartes ne montrent que des emplacements, pas l'intensité des champs, et ne disent rien des effets sur la santé.

À la maison Repérez le mât de téléphonie mobile, l'émetteur radio ou TV et la ligne à haute tension (dès 36 kV) les plus proches. Notez la distance et la direction, et si vous leur feriez face depuis une chambre ou une terrasse. L'intensité du champ diminue vite avec la distance, mais la hauteur et la direction comptent. (4.1–4.3)
Sur place Regardez autour de vous sur place : mâts, pylônes et sous-stations passent facilement inaperçus pendant une visite.
Avant de signer Si vous êtes sensible aux champs électromagnétiques (électrosmog), demandez au service de l'environnement de votre canton la fiche de données spécifique au site des antennes proches (elle indique l'intensité de champ calculée aux bâtiments voisins), ou faites réaliser une mesure. Le droit suisse fixe, aux lieux à utilisation sensible comme les logements et les écoles, des valeurs limites de l'installation de 4 à 6 V/m pour les stations de base mobiles et de 1 µT pour les lignes à haute tension. Elles sont bien inférieures aux limites générales et sont contrôlées lors de la construction ou de la modification d'une installation. (4.1–4.3)
À la maison Vérifiez si l'adresse se trouve dans une zone de planification d'urgence autour d'une centrale nucléaire. La zone 1 s'étend sur environ 3 à 5 km autour d'une centrale et la zone 2 sur environ 20 km ; les autorités y planifient des mesures de protection. Les zones montrent où s'applique la planification d'urgence, pas une évaluation du risque. Pas de couleur sur la carte signifie que l'adresse est hors des zones représentées. (4.4)
À la maison Les lignes et les sous-stations montrent où le réseau se concentre et où de nouvelles infrastructures sont probables. Tenez-en compte pour l'avenir des environs. (4.3)

Pourquoi c'est important. Le Plateau porte les lignes principales et des zones de planification d'urgence nucléaire s'appliquent autour de Gösgen, Beznau et Leibstadt ; des adresses autour d'Olten, d'Aarau ou de Baden peuvent donc se trouver dans une zone. Pour les questions d'exposition, adressez-vous au service de l'environnement de votre canton.

Sources: bafu.admin.ch – électrosmog, valeurs limites et mesures · bakom.admin.ch – le registre des antennes mobiles · ensi.ch – sécurité nucléaire et zones de planification d'urgence

Dans le rapport suntag.ch: 4.1–4.4 → Vérifier les données pour mon adresse

5. Zones à bâtir et environnement

Qu'une vue ou une rue calme dure dépend en partie des zones qui l'entourent. Un champ à côté d'une zone d'habitation peut avoir un tout autre aspect dans dix ans.

À la maison Trouvez la zone à bâtir de votre parcelle et des parcelles voisines (zones d'habitation, mixtes, d'activités, industrielles, agricoles). Les zones autorisent des usages et des niveaux de bruit très différents ; le terrain agricole n'est en principe pas constructible. (5.1)
À la maison Repérez les terrains non bâtis à l'intérieur d'une zone d'habitation à proximité. Ils peuvent en principe être construits ; la commune décide si et comment. (5.1)
Avant de signer Demandez à la commune le plan de zones et le règlement de construction et d'affectation. La carte des zones ne montre ni les hauteurs de bâtiments ni la densité ; ils sont fixés par le règlement de la commune.
À la maison Vérifiez la densité de population : la moyenne suisse est d'environ 2 habitants par hectare (215 par km²). Les rues de banlieue atteignent environ 20 à 50, les quartiers urbains denses bien plus de 100, les hameaux alpins restent sous 5. Cela correspond-il à ce que vous attendez ? (5.2)

Pourquoi c'est important. Les zones indiquent ce que le règlement de zones autorise en principe dans les environs. Les détails comme les limites de hauteur, et la question de savoir si un projet est réellement autorisé, relèvent de la commune.

Sources: are.admin.ch – aménagement du territoire et zones à bâtir harmonisées · bfs.admin.ch – statistique de la population · Votre commune – règlement de construction et plan de zones

Dans le rapport suntag.ch: 5.1–5.2 → Vérifier les données pour mon adresse

6. Dangers naturels

Les dangers naturels font partie de la propriété dans un pays de montagne. Les cartes d'aperçu montrent où poser des questions ; seules les cartes de dangers de la commune ou du canton renseignent au niveau de la parcelle.

À la maison Vérifiez la zone sismique : la norme SIA 261 distingue des zones de 1 à 3b. L'accélération du sol de dimensionnement passe de 0,6 m/s² dans la zone la plus basse à 1,6 m/s² en zone 3b. Les zones supérieures, surtout le Valais et la région de Bâle, exigent un dimensionnement structurel plus poussé. Pour les bâtiments anciens, demandez ce que l'on sait du dimensionnement. (6.1)
À la maison Vérifiez le potentiel de radon. Un niveau de référence de 300 Bq/m³ s'applique aux locaux où l'on séjourne régulièrement ; s'il est dépassé, l'ordonnance sur la radioprotection prévoit des mesures d'assainissement. La carte ne montre que le potentiel géologique, seule une mesure dans le bâtiment donne la valeur réelle. (6.2)
Avant de signer Demandez s'il existe une mesure du radon pour le bâtiment, ou faites-en réaliser une.
À la maison Consultez les risques d'avalanches, de chutes de pierres et de glissements de terrain sur les cartes d'ensemble. Observez aussi la pente au-dessus de votre point : à partir de 30° (environ 58 %), des chutes de pierres et des glissements de terrain superficiels peuvent se produire. (6.3–6.6)
Avant de signer Demandez à la commune ou au canton la carte de dangers à l'échelle de la parcelle. Elle utilise des zones rouges (interdiction de construire), bleues (construire sous conditions) et jaunes (sensibilisation).

Pourquoi c'est important. Le Valais et la région de Bâle comptent parmi les régions les plus exposées aux séismes, le Jura, le Tessin et les Grisons montrent en général un potentiel de radon plus élevé, et les avalanches et les chutes de pierres comptent dans tout l'espace alpin.

Sources: naturgefahren.ch – le portail national des dangers naturels · slf.ch – avalanches et neige · seismo.ethz.ch – le Service sismologique suisse · ch-radon.ch – radon, cartes et mesure

Dans le rapport suntag.ch: 6.1–6.6 → Vérifier les données pour mon adresse

Documents et réponses à demander

Plan de zones et règlement de construction de la commune (hauteurs, densité, changements prévus à proximité).
Carte de dangers à l'échelle de la parcelle de la commune ou du canton (zones rouges, bleues et jaunes).
Fiche de données spécifique au site des antennes de téléphonie mobile proches, auprès du service de l'environnement du canton.
Mesure du radon pour le bâtiment, si elle existe, sinon en commander une.
Informations sur la protection contre le bruit : type de fenêtres et position des chambres sur le côté calme.
Le raccordement internet réellement disponible (fibre ou câble) et le fournisseur.

Valeurs de référence en un coup d'œil

Soleil direct d'hiver dans la pièce de vie principale	au moins 1,5 heure un jour entre le 1er février et le 21 mars (EN 17037 ; 3 heures moyen, 4 heures élevé)
Bruit, habitat (degré de sensibilité II)	valeurs de planification 55 dB(A) le jour et 45 la nuit ; valeurs limites d'immission 60 et 50 (route, rail) ; valeurs d'alarme 70 et 65
Bruit, indication de l'OMS	route sous environ 53 dB (24 heures) et 45 dB la nuit ; rail 54 et 44 dB ; avions 45 et 40 dB
Stations de base mobiles / lignes à haute tension	valeurs limites de l'installation de 4 à 6 V/m, respectivement 1 µT, aux lieux à utilisation sensible
Radon dans les locaux de séjour	niveau de référence 300 Bq/m³
Pentes raides	à partir de 30° (environ 58 %), des chutes de pierres et des glissements superficiels peuvent se produire
Zones d'urgence autour des centrales nucléaires	zone 1 environ 3 à 5 km, zone 2 environ 20 km
Densité de population	moyenne suisse environ 2 par hectare ; banlieue 20 à 50 ; quartiers urbains denses plus de 100 ; hameaux alpins moins de 5

Repris à titre indicatif des normes, ordonnances et recommandations citées ; les valeurs et les règles peuvent changer. Consultez toujours le texte officiel en vigueur.

Vérifier les données pour votre adresse

Le rapport suntag.ch évalue les données de cette checklist pour l'adresse que vous choisissez : 31 pages avec plus de 40 graphiques et cartes issus de données officielles suisses. Le rapport Standard coûte CHF 15 et est prêt en quelques secondes. Les contrôles sur place et les questions avant de signer restent de votre côté.

Analyser une adresse

Questions fréquentes

Que faut-il vérifier avant d'acheter ou de louer un bien en Suisse ?

Outre l'état et le plan, c'est l'emplacement qui décide du confort : le soleil d'hiver, le bruit routier, ferroviaire et aérien, l'accessibilité en voiture et en transports publics, le mobile et la fibre, la zone à bâtir ainsi que les dangers naturels comme la zone sismique, le radon, les avalanches, les chutes de pierres et les coulées de boue. Cette checklist les regroupe en six domaines avec des valeurs de référence. Beaucoup de ces points ne peuvent être évalués qu'avec des données, pas lors d'une seule visite.

De combien de soleil un logement a-t-il besoin en hiver ?

La norme européenne de lumière du jour EN 17037 recommande au moins 1,5 heure de soleil direct dans une pièce de vie principale un jour entre le 1er février et le 21 mars ; 3 heures correspondent à un niveau moyen, 4 heures à un niveau élevé. Le soleil d'hiver fait référence : décembre et janvier sont souvent déterminants pour le confort d'un logement dans une vallée, juin est rarement le problème.

Cette checklist remplace-t-elle une visite ou un conseil spécialisé ?

Non. Il s'agit d'une information générale fondée sur des données de tiers. Aucune garantie n'est donnée quant à l'exactitude, à l'exhaustivité ou à l'adéquation pour une décision particulière, et elle ne remplace ni une visite ni un conseil spécialisé.

D'où proviennent les données ?

D'offices fédéraux suisses (swisstopo, Office fédéral de l'environnement, Office fédéral de la communication, Office fédéral de l'énergie, Office fédéral de l'aviation civile, Office fédéral de la santé publique, Office fédéral de la statistique, Inspection fédérale de la sécurité nucléaire IFSN, MétéoSuisse et Office fédéral du développement territorial). Les sources sont indiquées sous chaque domaine.

Les données de cette checklist peuvent-elles être évaluées automatiquement pour mon adresse ?

Pour beaucoup d'entre elles, oui. Le rapport suntag.ch évalue l'ensoleillement, le bruit, l'accessibilité, la connectivité, les zones à bâtir et les dangers à partir de données officielles pour toute adresse en Suisse et au Liechtenstein : 31 pages avec plus de 40 graphiques et cartes, dès CHF 15, prêt en quelques secondes. Les contrôles sur place et les questions au vendeur, à la commune ou aux autorités restent de votre côté.

Voir aussi : Ensoleillement et heures de soleil en Suisse →

Remarque: Information générale fondée sur des données de tiers ; ni conseil juridique, de construction, de santé, fiscal ou financier. Aucune garantie quant à l'exactitude, à l'exhaustivité, à l'actualité ou à l'adéquation pour une décision particulière. Cette checklist ne remplace ni une visite, ni un contrôle ou un conseil par un professionnel. Les valeurs de référence et les chiffres sont repris à titre indicatif des normes, ordonnances et recommandations citées et peuvent changer ; le texte officiel en vigueur et l'appréciation de l'autorité compétente font foi. Avoir coché tous les points ne dit rien de l'adéquation d'un bien. Vous prenez vos décisions sous votre propre responsabilité. Les Conditions d'utilisation de suntag.ch klg s'appliquent.