Immobilien-Checkliste Schweiz: Was Sie an der Lage prüfen sollten, bevor Sie kaufen oder mieten

Eine Besichtigung zeigt Ihnen die Immobilie an einem einzigen Nachmittag. Sie zeigt nicht die Wintersonne, den Nachtzug, den ersten Bus um 6 Uhr oder die Gefahrenzone am Hang darüber. Diese Checkliste führt Sie in sechs Bereichen durch die Lage: Was Sie von zu Hause aus nachschlagen, was Sie vor Ort prüfen und was Sie sich vor der Unterschrift bestätigen lassen.

• 6Bereichevon der Sonne bis zu den Naturgefahren
• 29Prüfpunktemit Richtwerten
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So nutzen Sie die Checkliste

Jeder Prüfpunkt ist mit dem Moment gekennzeichnet, zu dem er am besten passt: «Zu Hause» steht für Punkte, die Sie anhand von Karten und Daten vorab klären, «Vor Ort» für Punkte, die nur die Besichtigung zeigt, und «Vor der Unterschrift» für Fragen und Unterlagen, die Sie von Verkäufer, Verwaltung oder Gemeinde verlangen. Die Zahlen in Klammern, zum Beispiel (1.4–1.6), verweisen auf die passenden Grafiken und Karten im suntag.ch-Bericht für Ihre Adresse. Sie können jeden Punkt aber auch selbst mit den amtlichen Quellen unter jedem Bereich prüfen.

Allgemeine Information, keine Beratung und ohne Gewähr. Bitte lesen Sie den Hinweis am Ende dieser Seite.

Zu Hause Vor Ort Vor der Unterschrift

1. Sonne und Tageslicht

Wie viel Sonne eine Wohnung wirklich bekommt, hängt von den Bergen, Hügeln und Gebäuden am Horizont ab, und es ändert sich mit der Jahreszeit. Der Winter ist meist der aussagekräftigere Test für eine Lage als der Sommer.

• Zu Hause Rufen Sie den Sonnenverlauf für die Adresse ab und notieren Sie, in welchen Monaten und zu welchen Stunden das umliegende Gelände die Sonne verdeckt. (1.4–1.6)
• Zu Hause Prüfen Sie die Wintersonne: Die europäische Tageslichtnorm EN 17037 empfiehlt mindestens 1,5 Stunden direkte Sonne im Hauptwohnraum an einem Tag zwischen dem 1. Februar und dem 21. März (3 Stunden gelten als mittleres Niveau, 4 Stunden als hohes). (1.9–1.13)
• Zu Hause Liegt die Immobilie im Tal oder an einem Nordhang, vergleichen Sie Dezember und Januar mit dem Juni. Dezember und Januar sind für den Wohnkomfort oft entscheidend, der Juni ist selten das Problem. (1.9–1.13)
• Vor Ort Schauen Sie vor Ort, welche Räume, welcher Balkon und welcher Garten im Winter Sonne bekommen würden. Bäume und Nachbargebäude sind im Geländemodell nicht enthalten, beurteilen Sie sie deshalb selbst.
• Zu Hause Planen Sie eine Solaranlage? Für ein gut ausgerichtetes Dach in der Schweiz sind rund 1000 bis 1500 kWh pro m² und Jahr typisch. Eine senkrechte Fassade erhält im Sommer weniger, im Winter aber verhältnismässig mehr. (1.16–1.17)

Warum es wichtig ist. Zwei Wohnungen zum gleichen Preis können sich an einem Wintertag um eine Stunde Tageslicht unterscheiden. Tiefe Alpentäler wie Lauterbrunnen verlieren die Sonne über lange Zeit, Südhänge im Wallis oder im Tessin behalten sie oft.

Quellen: bfe.admin.ch – Sonnenenergie, mit Karten zum Solarpotenzial von Dächern und Fassaden  ·  meteoschweiz.admin.ch – Klimanormwerte, Sonnenschein und Temperatur  ·  map.geo.admin.ch – die Kartenebenen mit Legenden

Im suntag.ch-Bericht: 1.1–1.19  → Die Datenpunkte für meine Adresse prüfen

2. Lärm: Strasse, Bahn, Flugzeug

Lärm lässt sich nach dem Kauf kaum noch ändern. Eine ruhige Besichtigung am Sonntag sagt nichts über den Berufsverkehr am Montag oder den Güterzug in der Nacht.

• Zu Hause Prüfen Sie Strassen- und Bahnlärm für Tag und Nacht und vergleichen Sie beide Karten. Die Nachtkarte verändert das Bild oft, vor allem entlang von Bahnlinien mit Güterverkehr. (2.1–2.4)
• Zu Hause Vergleichen Sie mit den Richtwerten für Wohnen (Lärmschutz-Verordnung, Empfindlichkeitsstufe II): Planungswerte 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht, Immissionsgrenzwerte 60 und 50 dB(A) für Strasse und Bahn, Alarmwerte 70 und 65 dB(A). Die amtliche Beurteilung nehmen die Behörden für das betroffene Gebäude vor. (2.1–2.4)
• Zu Hause Prüfen Sie beide Fluglärmkarten. Die erste erfasst acht Zivilflugplätze (Zürich, Genf, Basel-Mulhouse, Bern-Belp, Lugano-Agno, St. Gallen-Altenrhein, Samedan, Saanen), die zweite rund 30 kleinere Flugplätze. Helikopterplätze und Militärflugplätze fehlen; eine leere Karte heisst nur, dass keiner der erfassten Flugplätze die Adresse erreicht. (2.5–2.6)
• Vor Ort Hören Sie zu verschiedenen Zeiten hin: Berufsverkehr am Morgen, Abend und wenn möglich nachts, bei offenem und geschlossenem Fenster. Achten Sie darauf, welche Zimmer zur Strasse oder zur Bahn liegen. Zur Einordnung: Rund 40 dB entsprechen einem ruhigen Schlafzimmer, 60 dB einem normalen Gespräch, 70 dB einer stark befahrenen Strasse; je 10 dB mehr wirkt etwa doppelt so laut.
• Vor der Unterschrift Fragen Sie nach Schallschutz: Fenstertyp und Lage der Schlafzimmer. Die Karten zeigen die Situation im Freien, Grundriss und Fassade können sie im Innern verbessern. Als grobe Orientierung empfiehlt die WHO, im 24-Stunden-Mittel unter etwa 53 dB (Strasse) und 54 dB (Bahn) und nachts unter 45 dB (Strasse) und 44 dB (Bahn) zu bleiben; für Flugzeuge 45 und 40 dB.

Warum es wichtig ist. Nachtgüterzüge fallen entlang der Gotthard-Achse ins Gewicht, Flugzeuge in der Nähe von Zürich-Kloten oder Genf, Hauptstrassen in weiten Teilen des Mittellands.

Quellen: bafu.admin.ch – Lärmkarten, Grenzwerte und Messmethoden  ·  bazl.admin.ch – das Lärmbelastungskataster der Zivilflugplätze  ·  who.int – «Environmental Noise Guidelines for the European Region» (2018)

Im suntag.ch-Bericht: 2.1–2.6  → Die Datenpunkte für meine Adresse prüfen

3. Anbindung: Pendeln, Mobilfunk und Glasfaser

Wie Sie zur Arbeit kommen und wie Sie online sind, bestimmt den Alltag. Beides kommt bei einer Besichtigung selten zur Sprache.

• Zu Hause Prüfen Sie die Reisezeit mit Auto und öffentlichem Verkehr zu den sechs grossen Zentren (Basel, Bern, Genf, Lausanne, Lugano, Zürich). Das Farbband an Ihrem Punkt gilt für diesen Ort, nicht als Durchschnitt der Region. (3.1–3.2)
• Zu Hause Prüfen Sie die ÖV-Güteklasse von A bis D. A bedeutet ein sehr dichtes Angebot in der Nähe, D ein Grundangebot, etwa einen Bus pro Stunde. Eine Haltestelle allein sagt wenig; bei Klasse A oder B braucht man für den Alltag oft kein Auto. (3.3–3.4)
• Vor Ort Testen Sie den Arbeitsweg selbst zu Ihren üblichen Zeiten (Fahrplan auf sbb.ch) und gehen Sie zu Fuss zur nächsten Haltestelle.
• Zu Hause Prüfen Sie den Mobilfunk: Die Karten zeigen, wie viele Anbieter den Standort im Freien abdecken. Der Empfang in Gebäuden ist meist schwächer, besonders in älteren Häusern und in Bergtälern. Testen Sie ihn bei der Besichtigung mit Ihrem eigenen Handy. (3.5–3.6)
• Vor der Unterschrift Fragen Sie nach der Glasfaser auf Gebäudeebene und achten Sie auf «verfügbar». Koaxialkabel liefert gute Geschwindigkeiten, doch Glasfaser (1 Gbit/s und mehr) ist der langfristige Standard. Lassen Sie sich bestätigen, welcher Anschluss im Gebäude tatsächlich besteht. (3.7–3.8)

Warum es wichtig ist. Diese Punkte entscheiden, ob eine Wohnung für Pendeln, Familienleben und Homeoffice taugt. Ein Weiler in einem Bündner Seitental kann wunderschön und trotzdem schlecht angebunden sein, ein Stadtquartier verbindet meist Klasse A mit Glasfaser.

Quellen: are.admin.ch – wie die ÖV-Güteklassen definiert sind  ·  bakom.admin.ch – Abdeckungskarten für Mobilfunk und Breitband  ·  sbb.ch – Fahrplan, um den Arbeitsweg zu Ihren Zeiten zu testen

Im suntag.ch-Bericht: 3.1–3.8  → Die Datenpunkte für meine Adresse prüfen

4. Antennen, Hochspannungsleitungen und Kernkraftwerke

Masten und Leitungen übersieht man bei einer Besichtigung leicht. Die Karten zeigen nur Standorte, keine Feldstärke, und sagen nichts über gesundheitliche Wirkungen aus.

• Zu Hause Suchen Sie den nächsten Mobilfunkmast, Radio- oder TV-Sender und die nächste Hochspannungsleitung ab 36 kV. Notieren Sie Distanz und Richtung und ob Sie ihnen vom Schlafzimmer oder von der Terrasse aus gegenüberstehen. Die Feldstärke nimmt mit der Distanz rasch ab, doch Höhe und Richtung zählen. (4.1–4.3)
• Vor Ort Schauen Sie sich vor Ort um: Masten, Strommasten und Unterwerke übersieht man bei einer Besichtigung leicht.
• Vor der Unterschrift Sind Sie elektrosmogempfindlich, fragen Sie beim Amt für Umwelt Ihres Kantons nach dem Standortdatenblatt der Antennen in der Nähe (es nennt die berechnete Feldstärke bei Nachbargebäuden) oder lassen Sie eine Messung durchführen. Das Schweizer Recht setzt an Orten mit empfindlicher Nutzung, etwa Wohnungen und Schulen, Anlagegrenzwerte von 4 bis 6 V/m für Mobilfunkanlagen und 1 µT für Hochspannungsleitungen fest. Sie liegen deutlich unter den allgemeinen Grenzwerten und werden beim Bau oder bei der Änderung einer Anlage geprüft. (4.1–4.3)
• Zu Hause Prüfen Sie, ob die Adresse in einer Notfallschutzzone um ein Kernkraftwerk liegt. Zone 1 reicht grob 3 bis 5 km um ein Werk, Zone 2 etwa 20 km; darin planen die Behörden Schutzmassnahmen. Die Zonen zeigen, wo die Notfallplanung gilt, nicht eine Risikobewertung. Keine Farbe auf der Karte bedeutet: ausserhalb der ausgewiesenen Zonen. (4.4)
• Zu Hause Leitungen und Unterwerke zeigen, wo sich das Netz verdichtet und wo neue Infrastruktur wahrscheinlich ist. Berücksichtigen Sie das für die Zukunft der Umgebung. (4.3)

Warum es wichtig ist. Das Mittelland trägt die Hauptleitungen, und Notfallschutzzonen gelten um Gösgen, Beznau und Leibstadt, Adressen um Olten, Aarau oder Baden können daher in einer Zone liegen. Für Fragen zur Belastung wenden Sie sich an das Amt für Umwelt Ihres Kantons.

Quellen: bafu.admin.ch – Elektrosmog, Grenzwerte und Messungen  ·  bakom.admin.ch – das Register der Mobilfunkantennen  ·  ensi.ch – nukleare Sicherheit und Notfallschutzzonen

Im suntag.ch-Bericht: 4.1–4.4  → Die Datenpunkte für meine Adresse prüfen

5. Bauzonen und Umgebung

Ob eine Aussicht oder eine ruhige Strasse bleibt, hängt zum Teil von den Zonen rundherum ab. Ein Feld neben der Wohnzone kann in zehn Jahren ganz anders aussehen.

• Zu Hause Suchen Sie die Bauzone Ihrer Parzelle und der Nachbarparzellen (Wohn-, Misch-, Gewerbe-, Industrie-, Landwirtschaftszone). Die Zonen erlauben sehr verschiedene Nutzungen und Lärmpegel; Landwirtschaftsland ist in der Regel nicht überbaubar. (5.1)
• Zu Hause Achten Sie auf unbebautes Land innerhalb einer Wohnzone in der Nähe. Es kann grundsätzlich überbaut werden, ob und wie entscheidet die Gemeinde. (5.1)
• Vor der Unterschrift Verlangen Sie bei der Gemeinde den Zonenplan und die Bau- und Zonenordnung. Die Zonenkarte zeigt keine Gebäudehöhen und keine Dichte, diese legt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde fest.
• Zu Hause Prüfen Sie die Bevölkerungsdichte: Der Schweizer Durchschnitt liegt bei etwa 2 Einwohnern pro Hektare (215 pro km²). Vorortstrassen erreichen grob 20 bis 50, dichte Stadtquartiere weit über 100, Bergweiler bleiben unter 5. Passt das zu dem, was Sie erwarten? (5.2)

Warum es wichtig ist. Die Zonen geben an, was die Zonenordnung in der Umgebung grundsätzlich erlaubt. Einzelheiten wie Höhenbeschränkungen und ob ein Vorhaben tatsächlich bewilligt wird, entscheidet die Gemeinde.

Quellen: are.admin.ch – Raumplanung und harmonisierte Bauzonen  ·  bfs.admin.ch – Bevölkerungsstatistik  ·  Ihre Gemeinde – Bau- und Zonenordnung und Zonenplan

Im suntag.ch-Bericht: 5.1–5.2  → Die Datenpunkte für meine Adresse prüfen

6. Naturgefahren

Naturgefahren gehören zum Eigentum in einem Gebirgsland. Die Übersichtskarten zeigen, wo Sie nachfragen sollten; parzellengenaue Aussagen machen nur die Gefahrenkarten von Gemeinde oder Kanton.

• Zu Hause Prüfen Sie die Erdbebenzone: Die Norm SIA 261 unterscheidet Zonen von 1 bis 3b. Die Bemessungs-Bodenbeschleunigung steigt von 0,6 m/s² in der niedrigsten Zone auf 1,6 m/s² in Zone 3b. Die höheren Zonen, vor allem Wallis und Region Basel, verlangen eine stärkere Tragwerksbemessung. Bei älteren Gebäuden fragen Sie nach, was zur Bemessung bekannt ist. (6.1)
• Zu Hause Prüfen Sie das Radonpotenzial. Für Räume, in denen man sich regelmässig aufhält, gilt ein Referenzwert von 300 Bq/m³; wird er überschritten, sieht die Strahlenschutzverordnung Sanierungsmassnahmen vor. Die Karte zeigt nur das geologische Potenzial, den tatsächlichen Wert liefert eine Messung im Gebäude. (6.2)
• Vor der Unterschrift Fragen Sie, ob eine Radonmessung vorliegt, oder lassen Sie eine durchführen.
• Zu Hause Prüfen Sie Lawinen, Steinschlag und Rutschungen auf den Übersichtskarten. Betrachten Sie auch den Hang oberhalb Ihres Standorts: Ab 30° (etwa 58 %) können Steinschlag und flachgründige Rutschungen beginnen. (6.3–6.6)
• Vor der Unterschrift Verlangen Sie bei der Gemeinde oder beim Kanton die parzellenscharfe Gefahrenkarte. Sie kennt rote (Bauverbot), blaue (Bauen mit Auflagen) und gelbe (Hinweis) Zonen.

Warum es wichtig ist. Das Wallis und die Region Basel gehören zu den am stärksten erdbebengefährdeten Gebieten, Jura, Tessin und Graubünden zeigen tendenziell ein höheres Radonpotenzial, und Lawinen und Steinschlag spielen im ganzen Alpenraum eine Rolle.

Quellen: naturgefahren.ch – das nationale Gefahrenportal  ·  slf.ch – Lawinen und Schnee  ·  seismo.ethz.ch – der Schweizerische Erdbebendienst  ·  ch-radon.ch – Radon, Karten und Messung

Im suntag.ch-Bericht: 6.1–6.6  → Die Datenpunkte für meine Adresse prüfen

Diese Unterlagen und Antworten sollten Sie verlangen

• Zonenplan und Bau- und Zonenordnung der Gemeinde (Gebäudehöhen, Dichte, geplante Änderungen in der Nähe).
• Parzellenscharfe Gefahrenkarte von Gemeinde oder Kanton (rote, blaue und gelbe Zonen).
• Standortdatenblatt der Mobilfunkantennen in der Nähe beim Amt für Umwelt des Kantons.
• Radonmessung für das Gebäude, falls eine vorliegt, sonst eine Messung in Auftrag geben.
• Angaben zum Schallschutz: Fenstertyp und ob die Schlafzimmer auf der ruhigen Seite liegen.
• Den tatsächlich vorhandenen Internetanschluss (Glasfaser oder Kabel) und den Anbieter.

Richtwerte auf einen Blick

Direkte Wintersonne im Hauptwohnraum	mindestens 1,5 Stunden an einem Tag zwischen 1. Februar und 21. März (EN 17037; 3 Stunden mittel, 4 Stunden hoch)
Lärm, Wohnen (Empfindlichkeitsstufe II)	Planungswerte 55 dB(A) Tag und 45 Nacht; Immissionsgrenzwerte 60 und 50 (Strasse, Bahn); Alarmwerte 70 und 65
Lärm, WHO-Orientierung	Strasse unter etwa 53 dB (24 Stunden) und 45 dB nachts; Bahn 54 und 44 dB; Flugzeuge 45 und 40 dB
Mobilfunkanlagen / Hochspannungsleitungen	Anlagegrenzwerte 4 bis 6 V/m beziehungsweise 1 µT an Orten mit empfindlicher Nutzung
Radon in Aufenthaltsräumen	Referenzwert 300 Bq/m³
Steile Hänge	ab 30° (etwa 58 %) können Steinschlag und flachgründige Rutschungen beginnen
Notfallschutzzonen um Kernkraftwerke	Zone 1 grob 3 bis 5 km, Zone 2 etwa 20 km
Bevölkerungsdichte	Schweizer Durchschnitt etwa 2 pro Hektare; Vorort 20 bis 50; dichte Stadtquartiere über 100; Bergweiler unter 5

Zur Orientierung aus den genannten Normen, Verordnungen und Empfehlungen wiedergegeben; Werte und Regeln können sich ändern. Prüfen Sie immer den aktuellen amtlichen Text.

Hinweis: Allgemeine Information auf Grundlage von Daten Dritter; keine Rechts-, Bau-, Gesundheits-, Steuer- oder Finanzberatung. Keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder Eignung für einen bestimmten Entscheid. Diese Checkliste ersetzt weder eine Besichtigung noch eine Prüfung oder Beratung durch eine Fachperson. Richtwerte und Zahlen sind zur Orientierung aus den genannten Normen, Verordnungen und Empfehlungen wiedergegeben und können sich ändern; massgebend sind der aktuelle amtliche Text und die Beurteilung der zuständigen Behörde. Dass alle Punkte abgehakt sind, sagt nichts über die Eignung einer Immobilie aus. Entscheidungen treffen Sie in eigener Verantwortung. Es gelten die Nutzungsbedingungen der suntag.ch klg.